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我国房地产市场区域分化原因何在
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  发表于 2017-02-14  

剖析房地产分化的原因,发现房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因,而流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力。

1.房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因

地方政府土地规模控制是影响房屋供给的最主要因素,需求尽管无法精确统计和计算,但长期来讲和各城市人口数密切相关,因此,衡量各城市住宅的供需情况,大体上可以用推出拍卖的住宅用地面积和常住人口之间的比例(平均土地供给比例)这一指标来衡量。

比较2008-2016年一二三线城市的平均土地供给比例,一线城市的平均土地供给比例仅为1.97,二线城市为5.3,三线城市为4.1。可以看出一线城市的住宅供需相对紧缺,而二三线城市的供给相对宽裕。其中,三线城市房地产的供需状况并不比二线城市更为宽松,我们认为主要原因是很多三四线城市没有公布拍卖土地面积导致样本不全面,即主要是由于样本受限导致数据不能完全反映三四线城市的实际库存情况。

二三线城市住宅价格的分化不能完全由供需解释,进一步比较各城市土地拍卖价格,可以发现房价与土地拍卖价格高度相关。如三线城市中的舟山,尽管供需相对宽松,但其土地价格偏高,也推动其房价相对高企。

2.流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力

近年来中国市场中流通的货币量增速很快。截至201611月末,M2余额约153万亿元,比1979年底M21339亿元),增长了1000多倍。从M2/GDP来看,该比例逐年攀升,1996年首次突破12015年首次突破2,达2.03。因此,不容忽视的是,中国近年来的流动性非常充裕,但对大量资金而言,可配置的高收益安全资产非常有限。

于是,大量资金转战多年来只涨不跌的一线城市房地产市场。近十年来,一线楼市的平均租金上涨约1-1.5倍,而房价涨幅超过5倍,租售比从5%一路下降到不到2%,也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2-3倍。可见,资金的资产配置需求是一线房价持续暴涨的重要推力,否则的话,一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。当一线城市再次因房价上涨而限购时,这种需求接着就溢出到部分二线城市,这是2016年部分二线城市房价快速上涨的一个重要原因。因此,流动性充裕背景下,资产配置动机促使资金去发掘供需相对紧张、未来更有上涨的城市,进一步加剧了各城市间房地产市场的分化。

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